הכתבה פורסמה לראשונה ב ynet. כתבה: בילי פרנקל.
פעולות האוצר להרחקת המשקיעים משוק הנדל"ן למגורים הניבו תוצאות, לפי נתוני הממשלה, עם ירידות דרמטיות ברכישות המשקיעים בשנתיים האחרונות. אחד האפיקים אליו הם נודדים, לפי מומחים בתחום, הוא שוק הנדל"ן למשרדים. מה התשואה שניתן לקבל, היכן מומלץ להשקיע ומה הסיכונים?
מבדיקה מיוחדת שערכה שמאית המקרקעין נחמה בוגין עולה, כי השקעה במשרדים ומתחמי תעסוקה יכולה להגיע לכ-7%-6%, לעומת 3.5% בממוצע בלבד מהשכרת דירה למגורים. את הרשימה מוביל מתחם הבורסה ברמת גן, עם מחיר שכירות חודשית של 6,000 שקל בממוצע ל-60 מ"ר ושיעורי אכלוס של כ-96%. התשואה מהשכרת משרד באזור יכולה להגיע ל-8%.
בהרצליה לעומת זאת, השכירות החודשית הממוצעת עומדת על כ-5,400 שקל בחודש, כ-700 שקל פחות לעומת רמת גן. זאת על אף שהמחיר הממוצע למשרד זהה בשני האזורים הללו ועומד על כ-900 אלף שקל.
בוגין מסבירה, כי קיים קשר בין שיעורי אכלוס גבוהים במתחמי התעסוקה לבין גובה התשואה השנתית שמניב הנכס. "התשואה השנתית של משרד במתחם הבורסה גבוהה יותר לעומת הרצליה", היא מפרטת. "למעשה, זו התשואה הגבוהה ביותר שניתן לקבל ממשרד באזורי המסחר בארץ".
בבני ברק התשואה עומדת לפי הבדיקה על 6.92%, נמוכה יותר מזו של אזורי תעסוקה רחוקים יותר. כך למשל, במרכז העיר באר שבע, שם שיעורי האכלוס עומדים על כמעט 100%, התשואה מגיעה ל-7.5%. גם במודיעין, שם שיעורי האכלוס עומדים על כ-90%, התשואה נאמדת בכ90%.
"אפיק נוח ללא מיסוי"
הבדיקה התייחסה למתחמי תעסוקה קיימים, אך מה באשר למתחמים רחבי ההיקף המתכננים לעתיד? אל מול החששות כי רבים מהם יוותרו שוממים, בוגין מעריכה כי הם דווקא ייהנו מביקושים ובפריפריה אף עשויים להניב תשואה גדולה יותר לעומת המרכז. "בפריפריה יש רמת סיכון גבוהה יותר וככל שהסיכון יותר גבוה המשקיע דורש לעצמו תשואה גבוהה יותר", היא מסבירה.
בין הלקוחות הפוטנציאליים לאזורים אלו, היא מונה בעלי עסקים עצמאיים שרוצים לעבוד בסמוך לביתם, וגופים מוסדיים. "בשוק מסתובב הרבה כסף חופשי של מי שמחפשים אפיקי השקעות סולידיים", היא מסבירה. "המשרדים היום נתפשים כאפיק נוח ללא מיסוי ובינתיים גם רחוק מעיניו של שר האוצר".
ערן לב, סמנכ"ל השיווק של קבוצת סופרין העוסקת בייזום, ניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים ומסחר, טוען כי רוב החברות שבונות באזורי הביקוש מגדלי משרדים ומתחמי תעסוקה, עושות זאת כנגד הסכמי שכירות שנחתמים מראש, לפחות עבור חלק מהנכס. "יש פרויקטים שנבנים על בסיס חיזויים עתידיים של ביקושים, אולם הם אינם שכיחים", הוא אומר. "קבלת ההחלטות בתחום מתבססת על היצע וביקוש. בהתאם, אם נוצרים היצעים העולים על הביקוש באזור מסוים, מופסק הייזום באותו אזור".
"מי שחולם על אקזיט - יכול להמשיך לחלום"
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מציין כי יותר ויותר משקיעים קטנים יחסית, יכולים להכנס ביום לתחום בסכומים, שפעם לא היה מה לעשות איתם. בתוך כך הוא מדגים, כי יותר ויותר מארגני קבוצות רכישה ויזמים מאפשרים לאנשים לרכוש משרד קטן, בשטח נטו של כ-15 מ״ר עיקרי, שלעתים נמכר כ-30 מ״ר ברוטו, תמורת 500-300 אלף שקל.
"ההון העצמי הנדרש עומד על 50% לערך והנכס המתקבל הוא יחידה קומפקטית, שיותר קל להשכיר לבעל מקצוע חופשי קטן בסכום שיגלם תשואה שבין 7%-8%, כלומר כ-2,500 שקל בממוצע לחודש, לא כולל מע"מ".
בין הגורמים להתעוררות בתחום, הוא מונה את כניסתן של חברות רב לאומיות שמגיעות לישראל וצריכות אלפי ואף עשרות אלפים של מ"ר בכל עסקה. "גם חברות שמספקות חללי עבודה משותפים כמו ריג'ס או ווי וורק (WeWork) הן צרכניות שטחים לא מבוטלות, כשהן מוציאות צעירים רבים מעבודה בבית לסביבת עבודה דינמית ומושכת יותר", הוא אומר.
מה הגורמים שכדאי לקחת בחשבון לפני שמחלטים לקנות נכס במתחם תעסוקה?
"מיקומים מרכזיים עדיפים, בקירבה למרכזי תחבורה, זאת על מנת לאפשר גישה נוחה הן לשוכר והן ללקוחותיו", משיב דנוס. "כיום קיימים שטחי משרדים קטנים לרכישה בתל אביב, בחולון ואפילו בבת ים. מדובר ביחידות משרד קטנות במגדלים חדשים שיבטיחו שקט למספר שנים, לפחות ברמת התחזוקה. ככלל, כל ציר התחבורה של הרכבת הקלה - הקו האדום, מבת ים בדרום מערב דרך דרום תל אביב-רמת גן-בני ברק ועד לציר זבוטינסקי בפתח תקוה, מהווה אזור מוצלח יותר להשקעה".
גם במיקומים רחוקים יותר דוגמת פארק תמר ברחובות, אזורי התעשיה של ראשון לציון ורחובות ואזור התעשיה בנתניה, ניתן למצוא לדבריו הזדמנויות ולשלם פחות. "מובן כי אזורי תעשיה חזקים יותר דוגמת הרצליה פיתוח ואזורי המע״ר של תל אביב, רמת גן ובני ברק, הם אזורים מבוקשים יותר, אך המחירים בהתאם ותיאלצו להסתפק בתשואה נמוכה יותר, המבטאת הן את הסיכון הנמוך יותר והן את רמות הביקוש הגבוהות".
לצד אלו דנוס מסייג, כי שוק המשרדים לא מתאים לכל אחד ויש סיכונים שצריך לקחת בחשבון. "קיימת אימרה לפיה שוק הנדל״ן המניב מיועד לרצים למרחקים ארוכים", הוא מסביר. "פעם הוא למעלה, אך תקופות ממושכות הוא עלול להיות למטה. מי שחולם על אקזיט יכול להמשיך לחלום. בדרך זה לא יקרה, כי השוק אינו חיוני כמו שוק המגורים וגם למכור ולממש את הכסף ייקח זמן בדרך כלל".
"מדובר בשוק תנודתי ותזזיתי הרבה יותר משוק המגורים, רגיש מאוד לשינויים כלכליים והראשון לחוש בהם", הוא מוסיף. "בנוסף, משרד קטן משמעותו עסק קטן. אלפי עסקים קטנים נסגרים מידי שנה והסיכוי שזה יקרה לשוכר קיים, ואפילו באחוזים גבוהים. כמו כן, כשהשוכר עוזב זה כואב בכיס הרבה יותר מאשר במגורים, כי הארנונה גבוהה יותר כי יש דמי ניהול. אלה יצטרפו לתשלומי המשכנתא של הבעלים וייצרו חור משמעותי בכיס, ומידי חודש, עד שהנכס יושכר מחדש".
